Les bonnes questions à se poser avant d'acheter

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L’achat sur plans vous permet d’acquérir un bien immobilier neuf dans un planning de réalisation qui vous laisse le temps de mettre en place les financements, d’étudier vos futurs aménagements, de préparer votre arrivée dans une nouvelle ville, un nouveau quartier.

C’est aussi la possibilité de choisir l’appartement qui vous convient le mieux dans une offre assez large. Lorsque l’appartement ou la maison vous sera livrée vous bénéficierez de toutes les garanties quant aux interventions ultérieures de SAV (Service après-vente) si elles étaient nécessaires. C’est une tranquillité pour vous.

Les banques vont d’abord vérifier que vous disposez des ressources et des moyens nécessaires pour acquérir un bien immobilier. Elles vont aussi vérifier que vous avez rempli vos obligations lorsque vous avez contracté des prêts, immobiliers ou autres, les années précédentes.
Elles vont également vérifier que votre taux d’endettement reste raisonnable et que le reste à vivre (vos revenus diminués du remboursement des mensualités de crédit et des charges de copropriété) soit suffisant en fonction de la composition de votre famille. C’est une sécurité pour vous. Investir en immobilier, tant pour sa résidence principale que pour un investissement locatif est une décision importante.

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement signifie que vous devenez propriétaire d’un appartement ou d’une maison, à construire ou en cours de construction, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Vous ne règlerez les appels de fonds du promoteur, conformément à l’échéancier indiqué dans l’acte notarié, qu’à partir du moment où soit l’architecte soit le maître d’œuvre aura certifié l’état d’avancement du chantier (attestation d’avancement). La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement est très règlementée. C’est une sécurité pour vous. En complément vous pouvez consulter l’article wikipédia, très complet, concernant la Vente en état futur d’achèvement.

En vous décidant le plus tôt possible vous avez le choix le plus large. Vous pouvez, notamment grâce à habiteo.com, examiner attentivement l’ensemble des logements qui pourraient vous intéresser. Dès que vous aurez conclu un contrat préliminaire en Vefa (ou réservation) vous n’aurez plus à craindre de voir l’appartement ou la maison vous échapper. De plus vous bénéficiez généralement de prix de lancement qui vous sont favorables.

Vous disposez d’un délai de 7 jours à compter de la réception en RAR du dossier de réservation signé par le promoteur. C’est le délai de rétractation « SRU ». Ensuite vous disposerez de conditions suspensives comme l’obtention du financement. Si le financement ne vous est pas accordé vous pourrez faire connaître au promoteur votre décision de ne pas poursuivre votre projet d’acquisition. Les fonds versés (dépôt de garantie) vous seront alors remboursés.

Le rendement locatif d’un investissement immobilier en appartement ou en maison, c’est le rapport – exprimé en pourcentage – entre le montant annuel des loyers que vous pourrez percevoir et le prix d’achat de l’appartement ou de la maison que vous convoitez. Si l’estimation du loyer mensuel d’un appartement de type 3 ( deux chambres ), communiqué par un gestionnaire reconnu, s’élève à 1 000 € hors charges pour un appartement d’une valeur de 300 000 €, le rendement locatif est égal à (1000 x 12)/ 300 000), soit 4%.

La rentabilité locative nette d’un investissement locatif en appartement ou en maison, quels que soient les avantages fiscaux l’accompagnant, c’est le rapport entre les recettes nettes de frais (loyer – frais de gestion et assurances – taxe foncière – menues réparations) et la valeur de l’appartement ou la maison. On estime généralement à 18 % des recettes le montant des frais accessoires à la location. Dans le cas précédent la rentabilité locative nette peut être estimée à 82% x 4 = 3,30%. A comparer au taux du livret A (1,25 %) ou au rendement moyen des contrats d’assurance-vie ( autour de 2,50% pour les fonds en euros).

Il n’y en a pas lorsque vous investissez « cash ». Par exemple lorsque vous versez 1 000 € sur votre Livret A vous obtiendrez 12,50 € d’intérêts au bout d’un an. Les 1000 € seront sortis de votre poche. Votre TRI sera de 1,25%, identique à la rentabilité faciale. C’est la même chose pour les contrats d’assurance-vie. Le calcul se fait sur la somme déboursée. En immobilier locatif c’est très différent puisque vous investissez en faisant appel à un emprunt. Ce qui sort de votre poche chaque année ce n’est pas la valeur de l’appartement ou de la maison, ce sont les 12 mensualités de crédit, les frais de gérance et assurances de l’année, la taxe foncière de l’année … Dans le même temps vous empochez vos loyers mensuels et, dans un grand nombre de cas, vous bénéficiez d’avantages fiscaux. Ainsi le TRI, qui mesure la réelle attractivité d’un investissement, peut-il atteindre 7 à 8% en immobilier locatif alors même que le rendement locatif se situe autour de 4%. Avantage à l’immobilier locatif.

Le taux de rentabilité interne d’un investissement ou TRI, est le ratio le plus important pour un investisseur. Il permet de calculer la rentabilité annuelle d’un capital investi dans un projet A, B ou C… pour prendre une décision d’investissement basée sur les revenus futurs de l’investissement ou pour calculer précisément la rentabilité d’un investissement réalisé.
Le TRI (taux de rentabilité interne) permet également de comparer les performances d’investissements qui peuvent être très différents sur le seul critère du rendement du capital investi. C’est en effet le plus important pour tout investisseur.
On le calcule selon une formule simple :
TRI = (MD/MI)^(1/t)-1
MI : montant d’investissement
MD : montant de désinvestissement
t : durée de l’investissement en nombre d’année